Якість доказів 4.63/5
Восьмивимірна оцінка перевірки за рубрикою якості . Кожен вимір оцінений 1–5.
- D1 Прив’язка до джерел
- 5/5
- D2 Авторитет джерела
- 5/5
- D3 Арифметика
- 4/5
- D4 Невизначеність
- 4/5
- D5 Сфера
- 4/5
- D6 Проза
- 5/5
- D7 Чесність сприйняття
- 5/5
- D8 Повнота застережень
- 5/5
● ваші чинники — натисніть на цей ризик ▾ для відображення
- Ваші фактори
≈ Так само ймовірно, як
Сприйнятий
Фінансова криза 2008 року залишила глибокий відбиток на сприйнятті ризику американцями. Опитування Clever Real Estate 2024 року виявило, що 70 % американців бояться неминучого обвалу ринку житла, а опитування Gallup постійно показують, що приблизно семеро з десяти дорослих вважають, що зараз «поганий час купувати будинок». Евристика доступності тут відіграє велику роль: обвал 2008 року був найбільш показаною по телебаченню фінансовою катастрофою в історії, і він закріпив у цілого покоління модель того, як функціонують ринки житла. Більшість людей, коли їх запитують, сприймають падіння національних цін понад 20 % як щось, що трапляється приблизно раз на десятиліття. Фактична частота ближча до одного разу на 30–50 років.
Грубна оцінка: більшість людей сприймають великий обвал як подію раз на десятиліття
Джерело: Clever Real Estate (2024) — 70% of Americans Fear an Imminent Housing Market Crash
Фактичний
~23 % іпотечних будинків були «під водою» на піку (1-й кв. 2012, США)
іпотечні домовласники США під час найгіршого сучасного обвалу
Показати обчислення
Ймовірність поєднує два компоненти: (1) частоту великих національних обвалів житла (падіння понад 20 %) та (2) частку домовласників, які насправді втрачають значний капітал під час такої події. США пережили приблизно 3 національні падіння цін на житло понад 20 % за минуле століття (1929–33, імовірно 1989–97 у реальному вираженні та 2006–12). За 59-річне доросле життя домовласник, який володіє житлом ~30 років, має приблизно 60–70 % шанс пережити щонайменше одну таку подію. Під час обвалу 2006–12 років (найгіршого за 80 років) близько 23 % іпотечних об'єктів опинилися «під водою» (CoreLogic, 1-й кв. 2012). Але більшість домовласників, які купили до бульбашки чи мали значний капітал, не були знищені. Поєднання ~65 % шансу пережити великий обвал із ~20–25 % умовною ймовірністю знищення капіталу під час такої події дає приблизно 0,13–0,16. Однак структурні реформи після 2008 року (правила кваліфікованої іпотеки, вищі стандарти кредитування, стрес-тестування) зменшують перспективну ймовірність. Центральна оцінка 0,12 відображає помірне коригування вниз через регуляторні зміни після світової фінансової кризи. Широкий діапазон невизначеності (0,05–0,25) відображає справжню незгоду щодо того, чи може подія масштабу 2008 року повторитися за чинних нормативів.
Застереження: Оцінка 12 % за все життя справді невизначена, бо залежить від частоти хвостових …
Оцінка 12 % за все життя справді невизначена, бо залежить від частоти хвостових подій, для яких у історії США є лише 2–3 точки даних. Розрахунок трактує світову фінансову кризу 2008 року як репрезентативний «великий обвал», але вона, імовірно, була подією раз на століття, спричиненою специфічними інституційними збоями (сек'юритизація субстандартних кредитів, шахрайство з рейтингами, надмірний леверидж). Посткризові реформи — правила кваліфікованої іпотеки, стрес-тестування, вищі вимоги до капіталу — були спеціально розроблені для запобігання повторенню. Якщо ці реформи вистоять, справжня ймовірність ближча до нижньої межі діапазону невизначеності. Якщо вони послабляться чи виникнуть нові вразливості, застосовується верхня межа. Число також об'єднує всіх домовласників; орендар не має жодного впливу, а домовласник із 50 % капіталу та іпотекою з фіксованою ставкою на стабільному ринку має майже нульовий вплив навіть під час важкого обвалу. Один виняток, не пов'язаний з обвалом, з'явився на ринку новобудов 2022–2024 років: великі забудовники (Lennar, D.R. Horton) рекламували нижчі за ринкові іпотечні ставки, профінансовані завищенням ціни продажу, тож покупці з малими початковими внесками FHA могли опинитися «під водою» в день закриття угоди без жодного загальноринкового падіння. Аналіз WSJ (Джон Коміскі / Reverse Engineering Finance) виявив, що 27 % іпотек Lennar Mortgage та 18 % іпотек DHI Mortgage FHA, виданих у 2022–2024 роках, уже «під водою»; Mortgage Monitor від ICE Mortgage Technology за листопад 2025 року оцінив кредити FHA 2024 року в 13 % «під водою» проти 1,6 % національного показника негативного капіталу. AEI Housing Center оцінює, що ці постійні викупи ставок дозволили 21 найбільшому забудовнику уникнути зниження цін на 10–12 %. Це ідіосинкратичний негативний капітал на момент купівлі, а не системний обвал, який вимірює основне число цього запису.
Як змінюється ризик
Заголовна цифра усереднює дуже різні ситуації. Ось як ймовірність варіюється залежно від сценарію чи контексту:
1 з 8,3 · 12%
Central estimate; assumes ~30-year ownership and one major crash per adult lifetime
1 з 3,3 · 30%
During 2006-12: 48-61% underwater in these metros. Higher frequency of regional booms/busts.
1 з 25 · 4,0%
Markets like Pittsburgh, Buffalo, Indianapolis saw <10% declines even in 2008; less volatile historically
Довжина та відтінок смуги ранжують ці сценарії один відносно одного, а не відносно інших ризиків. Точні шанси вказані поряд із кожним.
Пов’язані ризики
Інші ризики на схожі теми — для вивчення пов’язаних страхів.
Збитки від денної торгівлі
Яка ймовірність значних фінансових втрат від активної роздрібної торгівлі?
Втрата від шахрайства на пенсії
Наскільки ймовірно, що доросла особа 60+ втратить гроші у фінансовому шахрайстві на пенсії?
Катастрофа екстремістського уряду
Які шанси, що уряд політичних екстремістів катастрофічно зруйнує вашу країну?
Шахрайство з оголошенням оренди
Наскільки ймовірно, що орендар-початківець втратить гроші на шахрайстві з фейковим оголошенням?
Примусове звільнення до пенсії
Наскільки ймовірно, що працівника 50+ виштовхнуть із роботи раніше запланованої пенсії?
Обрати порівнюваний
США пережили приблизно три національні падіння цін на житло, що перевищували 20% за останнє століття: Велика депресія (1929-33, коли ціни впали приблизно на 26-38%), та фінансова криза 2006-12 років (коли S&P/Case-Shiller National Index впав приблизно на 27% від піку до мінімуму). Спад на початку 1990-х років був переважно регіональним, зосередженим у прибережних мегаполісах, при цьому національні реальні ціни знизилися приблизно на 14% за вісім років. Під час найгіршого сучасного обвалу CoreLogic повідомив, що 23% іпотечних будинків у США були «під водою» на піку негативного капіталу на початку 2012 року, з приголомшливою регіональною варіацією: 61% у Неваді, 48% в Аризоні, але однозначні цифри на стабільних ринках Середнього Заходу. Поєднання частоти великих обвалів (~2-3 на століття) з умовною ймовірністю знищення капіталу під час одного з них дає оцінку протягом життя приблизно 1 до 8 для типового дорослого домовласника в США.
Розрив у сприйнятті тут є повчальним. Опитування Clever Real Estate показало, що 70% американців бояться неминучого обвалу ринку житла, а Gallup постійно повідомляє, що приблизно сім із десяти дорослих вважають, що це поганий час для покупки. Обвал 2008 року був настільки яскравим і широко висвітленим, що закріпив у свідомості цілого покоління модель того, як функціонують ринки житла. Але національні обвали такої величини є одними з найрідкісніших економічних подій у даних — приблизно один раз на 30-50 років. «Крах» 1990-х років не був національним. Крах 1930-х років вимагав депресії. Крах 2008 року вимагав специфічного збігу обставин: субстандартного кредитування, шахрайства з сек’юритизацією та системного левериджу, які чинні нормативи (правила кваліфікованої іпотеки, стрес-тестування Додда-Френка, вищі вимоги до капіталу) були спеціально розроблені для запобігання. Регіональні зниження на 10-20% є частішими, але набагато менш руйнівними для домовласників з розумним капіталом.
Де число має найбільше значення: леверидж. Домовласник, який купив на піку 2006 року з початковим внеском 3% за іпотекою з плаваючою ставкою в Лас-Вегасі, майже напевно опинився б «під водою». Домовласник, який купив у 2001 році з 20% початковим внеском за іпотекою з фіксованою ставкою в Піттсбурзі, майже напевно був у порядку, навіть на дні. Середнє домогосподарство США тримає приблизно дві третини свого чистого капіталу у власному капіталі нерухомості (Federal Reserve SCF 2022), що означає, що обвал ринку житла непропорційно сильно б’є по середньому класу порівняно з багатшими домогосподарствами, диверсифікованими в акції та приватний бізнес. Національне відновлення зайняло близько десяти років: Case-Shiller National Index не відновив свій пік 2006 року до кінця 2016 року. Деякі окремі мегаполіси відновлювалися довше. Ймовірність знищення капіталу протягом життя є реальною, але сильно сконцентрована серед покупців з левериджем на спекулятивних ринках, які купують поблизу піку циклу.
Пов’язані факти
Близько 7% іпотек у США закінчаться стягненням за життя. Житлова криза масштабу 2008 року має ~12% довічну ймовірність. Страх стягнення перевищує базову ставку навіть у спадах.
Інвестуючи всю кар'єру, великий обвал акцій майже неминучий (~99%). Житлова криза масштабу 2008 — приблизно 12% довічна ймовірність. Одне неминуче; інше нетипове.
Реєстр тверджень
Кожне число нижче — це те, що повідомило джерело, з дослівною цитатою, на яку ми спиралися, та тим, як ми дійшли до нашої цифри. Натисніть на посилання, щоб перевірити самостійно.
1/3 джерел незалежно перевірено дослівно за вказаним джерелом
-
[1] Federal Reserve Bank of St. Louis (FRED) — S&P CoreLogic Case-Shiller U.S. National Home Price Index (CSUSHPINSA)
S&P CoreLogic Case-Shiller U.S. National Home Price Index (CSUSHPINSA)- Статистика
The S&P/Case-Shiller U.S. National Home Price Index declined approximately 27% from its peak in Q1 2006 to its trough in Q1 2012; the 10-city composite fell ~35%.- Витяг
“"The S&P CoreLogic Case-Shiller U.S. National Home Price Index measures the value of the residential real estate market by tracking changes in the value of residential real estate both nationally and in 20 metropolitan regions." ”
- Дані джерела:
- 2025-12-31
- Дата звернення
- 2026-04-19 · архівна копія
- Розрахунок
- The Case-Shiller National Home Price NSA Index peaked at approximately 184.6 in Q2 2006 and troughed at approximately 134 in Q1 2012, a decline of roughly 27%. The 10-city and 20-city composites, which overweight bubble metros, fell further (~33-35%). Individual metros saw even larger declines: Las Vegas -55%, Phoenix -51%, Miami -47%. This is the definitive long-run US home price series, used as the foundation for the frequency-of-crashes calculation. Over the index's history (1987-present) plus pre-index academic reconstructions, roughly 3 national >20% declines have occurred in 100 years.
-
[2] CoreLogic (via PR Newswire) — CoreLogic Reports Negative Equity Increase in Q4 2011 Перевірено
CoreLogic Reports Negative Equity Increase in Q4 2011- Статистика
11.1 million mortgaged residential properties (22.8%) were in negative equity at end of Q4 2011.- Витяг
“"11.1 million, or 22.8 percent, of all residential properties with a mortgage were in negative equity at the end of the fourth quarter of 2011. Nevada had the highest negative equity percentage with 61 percent of all of its mortgaged properties underwater, followed by Arizona (48 percent), Florida (44 percent)." ”
- Дані джерела:
- 2012-03-01
- Дата звернення
- 2026-04-19 · архівна копія
- Перевірка
- Витяг незалежно повторно отримано та дослівно підтверджено за вказаним джерелом під час нашого аудиту обґрунтованості.
- Розрахунок
- CoreLogic's negative equity report provides the conditional probability: given that a major national crash occurs, what share of mortgaged homeowners actually lose their equity? The answer at peak was ~23-24% nationally, with enormous regional variation (61% in Nevada vs single digits in stable markets). This is the key input for converting "crash frequency" into "personal equity loss probability." The lifetime estimate multiplies crash frequency (~65% chance of experiencing one in a 30-year ownership span) by conditional equity-loss probability (~20-25%), giving ~12-16%.
- Незалежність
- CoreLogic's property-level data is independent of the Case-Shiller index methodology. Case-Shiller measures price changes via repeat sales; CoreLogic compares current estimated value to outstanding mortgage balance. They measure different things and draw from different data pipelines.
-
[3] Board of Governors of the Federal Reserve System — Changes in U.S. Family Finances from 2019 to 2022: Evidence from the Survey of Consumer Finances
Changes in U.S. Family Finances from 2019 to 2022: Evidence from the Survey of Consumer Finances- Статистика
Primary residence equity constitutes roughly two-thirds of wealth for the median US household; median net worth rose 37% from 2019 to 2022, largely driven by home equity gains.- Витяг
“"The typical household is far more concentrated in home equity and retirement savings, with limited exposure to stocks or private business ownership. From 2019 to 2022, public equities and home equity grew as a share of the average household balance sheet." ”
- Дані джерела:
- 2023-10-01
- Дата звернення
- 2026-04-19 · архівна копія
- Розрахунок
- The Fed SCF establishes why housing crashes matter disproportionately: for the median household, home equity IS wealth. A 27% national price decline translates to a much larger percentage loss of net worth for leveraged homeowners because housing is typically 65-70% of total household wealth at the median. This amplification effect is why housing crashes feel catastrophic even when the absolute price decline is moderate compared to equity market drawdowns.
- Незалежність
- The SCF is a triennial household survey conducted by the Federal Reserve, entirely independent of both the Case-Shiller price index and CoreLogic's property-level data.