Качество доказательств 4.63/5
Оценка по восьми измерениям согласно рубрике качества . Каждое измерение оценивается от 1 до 5.
- D1 Обоснованность источниками
- 5/5
- D2 Авторитетность источника
- 5/5
- D3 Арифметика
- 4/5
- D4 Неопределённость
- 4/5
- D5 Охват
- 4/5
- D6 Текст
- 5/5
- D7 Честность восприятия
- 5/5
- D8 Полнота оговорок
- 5/5
● ваши факторы — нажмите на этот риск ▾ для отображения
- Ваши факторы
≈ Так же вероятно, как
Воспринимаемый
Финансовый кризис 2008 года оставил глубокий отпечаток в восприятии риска американцами. Опрос Clever Real Estate 2024 года показал, что 70 % американцев опасаются неминуемого обвала рынка жилья, а опросы Gallup стабильно показывают, что примерно семь из десяти взрослых считают, что сейчас «неудачное время для покупки дома». Здесь много работает эвристика доступности: обвал 2008 года стал самой транслируемой по телевидению финансовой катастрофой в истории и закрепил в сознании целого поколения модель того, как ведут себя рынки жилья. Большинство людей, когда их спрашивают, воспринимают снижение национальных цен более чем на 20 % как нечто, происходящее примерно раз в десятилетие. Реальная частота ближе к одному разу в 30–50 лет.
Грубая оценка: большинство людей воспринимают крупный обвал как событие, происходящее раз в десятилетие
Источник: Clever Real Estate (2024) — 70% of Americans Fear an Imminent Housing Market Crash
Фактический
~23 % ипотечных домов имели отрицательный капитал на пике (1-й кв. 2012 г., США)
американские домовладельцы с ипотекой во время худшего современного обвала
Показать вычисления
Вероятность объединяет два компонента: (1) частоту крупных национальных обвалов рынка жилья (снижение более чем на 20 %) и (2) долю домовладельцев, которые действительно теряют значительный капитал во время такого события. За последнее столетие в США произошло примерно 3 снижения цен на жилье на национальном уровне более чем на 20 % (1929-33, возможно 1989-97 в реальном выражении, и 2006-12). За 59-летнюю взрослую жизнь домовладелец, владеющий жильём около 30 лет, имеет шанс примерно 60-70 % пережить хотя бы одно такое событие. Во время обвала 2006-12 годов (худшего за 80 лет) около 23 % ипотечной недвижимости оказалось в отрицательном капитале (CoreLogic, 1-й кв. 2012). Но большинство домовладельцев, купивших до пузыря или имевших значительный капитал, не были разорены. Сочетание шанса около 65 % пережить крупный обвал с условной вероятностью около 20-25 % уничтожения капитала во время такого события дает примерно 0,13-0,16. Однако структурные реформы после 2008 года (правила квалифицированной ипотеки, более высокие стандарты кредитования, стресс-тестирование) снижают перспективную вероятность. Центральная оценка 0,12 отражает умеренную корректировку в сторону понижения из-за нормативных изменений после мирового финансового кризиса. Широкий диапазон неопределённости (0,05-0,25) отражает подлинные разногласия о том, может ли событие масштаба 2008 года повториться при нынешнем регулировании.
Оговорки: Пожизненная оценка в 12 % действительно неопределённа, поскольку зависит от част…
Пожизненная оценка в 12 % действительно неопределённа, поскольку зависит от частоты хвостовых событий, для которых в истории США есть лишь 2-3 точки данных. Расчёт рассматривает мировой финансовый кризис 2008 года как типичный «крупный обвал», но, возможно, это было событие раз в столетие, вызванное конкретными институциональными сбоями (секьюритизация субстандартных кредитов, мошенничество с рейтингами, чрезмерный леверидж). Послекризисные реформы — правила квалифицированной ипотеки, стресс-тестирование, более высокие требования к капиталу — были специально разработаны для предотвращения повторения. Если эти реформы устоят, истинная вероятность ближе к нижней границе диапазона неопределённости. Если они ослабнут или возникнут новые уязвимости, применима верхняя граница. Число также объединяет всех домовладельцев; арендатор не подвержен риску вовсе, а домовладелец с 50 % капитала и ипотекой с фиксированной ставкой на стабильном рынке подвержен почти нулевому риску даже во время сильного обвала. Одно исключение, не связанное с обвалом, возникло на рынке новостроек 2022-2024 годов: крупные застройщики (Lennar, D.R. Horton) рекламировали ставки по ипотеке ниже рыночных, финансируемые за счёт завышения цены продажи, так что покупатели с небольшим первоначальным взносом по FHA могли оказаться в отрицательном капитале в день закрытия сделки, без всякого общерыночного снижения. Анализ WSJ (Джон Комиски / Reverse Engineering Finance) выявил, что 27 % ипотечных кредитов FHA от Lennar Mortgage и 18 % от DHI Mortgage, выданных в 2022-2024 годах, уже находятся в отрицательном капитале; Mortgage Monitor от ICE Mortgage Technology за ноябрь 2025 года оценил кредиты FHA выпуска 2024 года в 13 % с отрицательным капиталом против национального показателя 1,6 %. AEI Housing Center оценивает, что эти постоянные снижения ставок позволили 21 крупнейшему застройщику избежать снижения цен на 10-12 %. Это идиосинкразический, возникающий при покупке отрицательный капитал, а не системный обвал, который измеряет заголовочное число этой статьи.
Как меняется риск
Заглавная цифра усредняет очень разные ситуации. Вот как вероятность варьируется в зависимости от сценария или контекста:
1 из 8,3 · 12%
Central estimate; assumes ~30-year ownership and one major crash per adult lifetime
1 из 3,3 · 30%
During 2006-12: 48-61% underwater in these metros. Higher frequency of regional booms/busts.
1 из 25 · 4,0%
Markets like Pittsburgh, Buffalo, Indianapolis saw <10% declines even in 2008; less volatile historically
Длина и оттенок полосы ранжируют эти сценарии относительно друг друга, а не относительно других рисков. Точные шансы указаны рядом с каждым.
Связанные риски
Другие риски на схожие темы — для изучения связанных страхов.
Обращение взыскания по ипотеке
Каковы шансы потерять свой дом из-за обращения взыскания по ипотеке?
Убытки от дей-трейдинга
Каков риск значительных финансовых потерь при активной розничной торговле?
Мошенничество против пожилых
Какова вероятность, что человек 60+ потеряет деньги на финансовом мошенничестве в пенсионном возрасте?
Катастрофа от правительства
Каковы шансы того, что экстремистское политическое правительство катастрофически разрушит вашу страну?
Мошенничество с арендой
Какова вероятность, что начинающий арендатор потеряет деньги на мошенничестве с фейковым объявлением?
Принудительный уход до пенсии
Какова вероятность, что работника старше 50 вытолкнут с работы раньше планируемого выхода на пенсию?
Выбрать сравниваемый
За последнее столетие США пережили примерно три снижения цен на жилье на национальном уровне, превышающие 20%: Великая депрессия (1929-33, когда цены упали примерно на 26-38%), и финансовый кризис 2006-12 годов (когда национальный индекс S&P/Case-Shiller упал примерно на 27% от пика до минимума). Спад начала 1990-х годов был в основном региональным, сосредоточенным в прибрежных мегаполисах, при этом национальные реальные цены снизились примерно на 14% за восемь лет. Во время худшего современного обвала CoreLogic сообщила, что 23% ипотечных домов в США имели отрицательный капитал на пике в начале 2012 года, с поразительными региональными различиями: 61% в Неваде, 48% в Аризоне, но однозначные числа на стабильных рынках Среднего Запада. Сочетание частоты крупных обвалов (~2-3 в столетие) с условной вероятностью уничтожения капитала во время одного из них дает пожизненную оценку примерно 1 к 8 для типичного взрослого домовладельца в США.
Разрыв в восприятии здесь поучителен. Опрос Clever Real Estate показал, что 70% американцев опасаются неминуемого обвала рынка жилья, а Gallup постоянно сообщает, что примерно семь из десяти взрослых считают, что сейчас плохое время для покупки. Обвал 2008 года был настолько ярким и широко освещаемым, что закрепил в сознании целого поколения модель того, как функционируют рынки жилья. Но национальные обвалы такого масштаба являются одними из самых редких экономических событий в данных — примерно один раз в 30-50 лет. «Крах» 1990-х годов не был национальным. Крах 1930-х годов потребовал депрессии. Крах 2008 года потребовал особого стечения обстоятельств: субстандартного кредитования, мошенничества с секьюритизацией и системного левериджа, которые нынешние правила (правила квалифицированной ипотеки, стресс-тестирование Додда-Франка, более высокие требования к капиталу) были специально разработаны для предотвращения. Региональные снижения на 10-20% более часты, но гораздо менее разрушительны для домовладельцев с разумным капиталом.
Где число имеет наибольшее значение: леверидж. Домовладелец, купивший на пике 2006 года с первоначальным взносом 3% по ипотеке с плавающей ставкой в Лас-Вегасе, почти наверняка оказался бы в ситуации отрицательного капитала. Домовладелец, купивший в 2001 году с 20% первоначальным взносом по ипотеке с фиксированной ставкой в Питтсбурге, почти наверняка был в порядке, даже на дне. Среднее домохозяйство в США держит примерно две трети своего чистого капитала в жилищном капитале (Federal Reserve SCF 2022), что означает, что обвал рынка жилья непропорционально сильно бьет по среднему классу по сравнению с более состоятельными домохозяйствами, диверсифицированными в акции и частный бизнес. Национальное восстановление заняло около десяти лет: национальный индекс Case-Shiller не восстановил свой пик 2006 года до конца 2016 года. Некоторым отдельным мегаполисам потребовалось больше времени. Пожизненная вероятность уничтожения капитала реальна, но сильно сконцентрирована среди покупателей с высоким левериджем на спекулятивных рынках, которые покупают вблизи пика цикла.
Связанные факты
Около 7% ипотек в США закончатся взысканием за жизнь. Жилищный кризис масштаба 2008 года имеет ~12% пожизненную вероятность. Страх взыскания превышает базовую ставку даже в спадах.
Инвестируя всю карьеру, крупный обвал акций почти неизбежен (~99%). Жилищный кризис масштаба 2008 — примерно 12% пожизненная вероятность. Одно неизбежно; другое нетипично.
Реестр утверждений
Каждое число ниже — это то, что сообщил источник, с дословной цитатой, на которую мы опирались, и тем, как мы пришли к нашей цифре. Нажмите на ссылку, чтобы проверить самостоятельно.
1/3 источников независимо дословно сверены с указанным источником
-
[1] Federal Reserve Bank of St. Louis (FRED) — S&P CoreLogic Case-Shiller U.S. National Home Price Index (CSUSHPINSA)
S&P CoreLogic Case-Shiller U.S. National Home Price Index (CSUSHPINSA)- Статистика
The S&P/Case-Shiller U.S. National Home Price Index declined approximately 27% from its peak in Q1 2006 to its trough in Q1 2012; the 10-city composite fell ~35%.- Выдержка
“"The S&P CoreLogic Case-Shiller U.S. National Home Price Index measures the value of the residential real estate market by tracking changes in the value of residential real estate both nationally and in 20 metropolitan regions." ”
- Данные источника:
- 2025-12-31
- Дата обращения
- 2026-04-19 · архивная копия
- Расчёт
- The Case-Shiller National Home Price NSA Index peaked at approximately 184.6 in Q2 2006 and troughed at approximately 134 in Q1 2012, a decline of roughly 27%. The 10-city and 20-city composites, which overweight bubble metros, fell further (~33-35%). Individual metros saw even larger declines: Las Vegas -55%, Phoenix -51%, Miami -47%. This is the definitive long-run US home price series, used as the foundation for the frequency-of-crashes calculation. Over the index's history (1987-present) plus pre-index academic reconstructions, roughly 3 national >20% declines have occurred in 100 years.
-
[2] CoreLogic (via PR Newswire) — CoreLogic Reports Negative Equity Increase in Q4 2011 Проверено
CoreLogic Reports Negative Equity Increase in Q4 2011- Статистика
11.1 million mortgaged residential properties (22.8%) were in negative equity at end of Q4 2011.- Выдержка
“"11.1 million, or 22.8 percent, of all residential properties with a mortgage were in negative equity at the end of the fourth quarter of 2011. Nevada had the highest negative equity percentage with 61 percent of all of its mortgaged properties underwater, followed by Arizona (48 percent), Florida (44 percent)." ”
- Данные источника:
- 2012-03-01
- Дата обращения
- 2026-04-19 · архивная копия
- Проверка
- Выдержка независимо повторно загружена и подтверждена слово в слово по указанному источнику в ходе нашей проверки достоверности.
- Расчёт
- CoreLogic's negative equity report provides the conditional probability: given that a major national crash occurs, what share of mortgaged homeowners actually lose their equity? The answer at peak was ~23-24% nationally, with enormous regional variation (61% in Nevada vs single digits in stable markets). This is the key input for converting "crash frequency" into "personal equity loss probability." The lifetime estimate multiplies crash frequency (~65% chance of experiencing one in a 30-year ownership span) by conditional equity-loss probability (~20-25%), giving ~12-16%.
- Независимость
- CoreLogic's property-level data is independent of the Case-Shiller index methodology. Case-Shiller measures price changes via repeat sales; CoreLogic compares current estimated value to outstanding mortgage balance. They measure different things and draw from different data pipelines.
-
[3] Board of Governors of the Federal Reserve System — Changes in U.S. Family Finances from 2019 to 2022: Evidence from the Survey of Consumer Finances
Changes in U.S. Family Finances from 2019 to 2022: Evidence from the Survey of Consumer Finances- Статистика
Primary residence equity constitutes roughly two-thirds of wealth for the median US household; median net worth rose 37% from 2019 to 2022, largely driven by home equity gains.- Выдержка
“"The typical household is far more concentrated in home equity and retirement savings, with limited exposure to stocks or private business ownership. From 2019 to 2022, public equities and home equity grew as a share of the average household balance sheet." ”
- Данные источника:
- 2023-10-01
- Дата обращения
- 2026-04-19 · архивная копия
- Расчёт
- The Fed SCF establishes why housing crashes matter disproportionately: for the median household, home equity IS wealth. A 27% national price decline translates to a much larger percentage loss of net worth for leveraged homeowners because housing is typically 65-70% of total household wealth at the median. This amplification effect is why housing crashes feel catastrophic even when the absolute price decline is moderate compared to equity market drawdowns.
- Независимость
- The SCF is a triennial household survey conducted by the Federal Reserve, entirely independent of both the Case-Shiller price index and CoreLogic's property-level data.